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过去这些年房地产行业高速发展，市场购房需求变得异常火热起来，几亿农村人口进城务工，收入水平的不断提高，让大家的买房观念越来越强烈了，特别是在房子保值增值的属性之下，买房成为了很多人的奋斗目标，很多大学生一毕业就想着如何买房，因为买房对于年轻人来说真的太重要了，工作、结婚、教育等等几乎都和买房有着千丝万缕的关系，在这样的需求观念之下，市场规模是越来越大，我们房地产销售面积和销售额也是屡创新高，最高峰的时候全国商品房销售额达到了18.1万元，很多时候开发商的房子基本上是一开盘就能被抢购一空，买房就如同买菜一样积极！

但最近一年多来，楼市往日的火热局面没有了，开发商的售楼部也变得冷清起来，楼市出现了量价齐跌的情况，因此不少房产销售们都只能选择辞职转行，这一变化可以说是意料之外的事情。很多人对于这样的市场状态有着自己的看法，最为普遍的观点认为，是我们的人口红利消失了，很多人已经买了房子，没有买房的人越来越少了，加上新生人口数量最近几年一直下滑，去年我们的人口还迎来了几十年来的负增长，总人口数量的减少，从一定程度上也能预见未来的市场规模将会同步减少，这是有据可循的事情！

最近《保利2022-2023年房地产行业白皮书》正式发布。其中指到，商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡。从发达国家看，他们的存量房流通率峰值在5%-6%，而我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

对于这个报告的结果来看，未来我们的市场还是有800万的改善型需求的，感觉这个预测的可能性还有待商榷，毕竟这个数字可不小，而且还是改善型的需求，如果在加上一些新房需求，那么一年至少还有1000多万套的购房需求，基本上也就是和现在的市场需求量差不多。要知道过去很多人都是首次进城买房，几乎每一个进城的人都是潜在的购房群体，可经过20余年的高速发展，首套房置业需求正在减少，不少人确实已经到了改善型需求的阶段，但这种需求并不强烈，在规模上来说还是有点夸大其词了！

现在我们的新生人口规模已经跌破了千万以下，那么一年1000万的人口数量下，真正能够挖掘出500万潜在的购房需求都很不错了，而500万人并不是需要500万套房子，这里面会存在一些结婚群体购买一套房就行了，另外过去我们的新房销量高峰那几年也就是1000多万套而已，想要从中挖掘出800万套以上的改善型需求其实难度很大，而且房子的生命周期不可能只有30年，很多人都会住上50年甚至70年之久，改善型需求很难有特别大的需求！

不管怎么说，未来我们楼市每年的总体需求，如果能够保持在800万套其实就很不错了，因为这样依然是一个10万亿的大市场，毕竟人口红利已经在逐渐消失，房子也是一个可以居住六七十年的商品，一个人一生可能也就是购买一套房罢了，很少有人有能力去购买二套甚至三套房！